“管道堵塞致房屋被污水浸蚀，物业公司应否担责？”三禾律所资深律师孙科先（执业十二年）为您解答。

　　原告李某某、吕某某夫妻购买西山小区某栋1单元301室楼房一套，并与被告某某物业公司签订前期物业服务合同。房屋装饰后原告一直未入住，2023年 12月25日，被告工作人员巡查过程中发现原告房屋有漏水现象，电话通知原告。经检查发现漏水系因原告卫生间排污管道堵塞返水所致。经疏通，在位于二、三楼交界处的排污管道堵点处清理出布片、纸巾等物。因污水外溢造成原告房屋装修的地板、家具、电路等严重浸泡，原告认为返水是因被告没有及时清洗整理排污管道造成，使原告受到严重损失，房屋被污染，精神上受到打击。二原告为此起诉被告，要求物业公司赔偿相应的损失及精神损失。

　　随着城市化的进程，楼房慢慢的变多，村民变成了市民，高楼大厦鳞次栉比，建筑物所有权区分也由陌生走进人们的视野，走进法律。有人的地方就有矛盾，人越是多的地方矛盾就容易越多地产生，物业服务纠纷就是伴随城市进程产生的。

　　建筑物区分所有权学说中包括三权说和二权说，我国立法采用的三权说即专有权、共有权、成员权，其中专有部分的确定以壁心和最后粉刷表层说为通说，该学说认为，专有部分的范围分内部关系与外部关系分别而论，在区分所有权人相互之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷的部分；但在外部关系上尤其是对第三人（包括买卖、保险、税金等）关系，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。

　　建筑物区分所有权走进法律的同时，相伴相生的物业服务也就成为市民生活的一部分。回视法律文本的规定，物业服务是就物业服务区域内的房屋公共部、公共设施、环境卫生等提供的服务，物业服务的提供者（遵循约定俗成下面称为物业公司）是针对公共部分、公共设施提供服务，个性化的服务需要另行协商确定。前述案件中排污管就属于公共设施，理所当然地属于物业企业来提供的服务的范畴，这是否意味着物业公司就应该对原告的损失应予赔偿呢？个人觉得并非如此，因为排污管道大部份位于房屋内部，对房屋内部的共用设施，物业公司不可能像对其他位于开放、公共空间的共用设施那样自由、随时对排污管道进行巡查检视，排污管道位置的特殊性以及使用上的特殊性，决定了针对排污管道服务方式上特别的条件，这包括对排污管道堵塞、不畅等问题发现者首先应该是房屋的使用者，因为也只有房屋的使用者最大有可能、最方便在尽可能早的时间内发现排污管道存在的问题，并将问题通知物业公司，在此情况下，因物业服务管理者服务欠缺，才可以对物业管理者进行追责。如果让物业管理者承担对房屋内部排污管道堵塞承担发现者的第一责任，这是对物业管理者的苛责。这样的义务负担不可能实现，除非赋予物业管理人自由进入房屋的便利。由此，案件中原告的损失物业公司不承担。

　　对于原告的损失何人应该承担相应的责任？个人觉得应有同一污水管道使用人中的原告房屋之上的使用人承担，除非该部分使用人中能有证据证明清理出的污物不是他们家使用的，理由就是共同危险行为的责任承担。

　　生活环境的改变迫使人的行为相应地发生改变，从毗邻而居的院落到叠层上下而居，是需要有一个进化过程，在此过程中本着为他才能利己的原则，就可彼此相安无事。

　　物业公司服务是不是到位怎么样来判断？物业服务的品质高与低、好与坏谁来评判？物业服务司法解释第六条，对物业公司物业费的催收规定：“业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，由此个别业主对物业公司服务质量的异议，是没有对抗效力的，对此问题个人觉得，也不能全由物业公司说得算。服务好与坏业主应有绝对的发言权，只是以什么方式才能进行有力抗辩的问题。物业公司与业主本是一对矛盾体，让这两家的任何一家掌握绝对话语权，对另一方都意味着权利的扼杀，评判标准的客观化是判断是否曲直的依据，还是法律人常挂在嘴上那句话，谁主张谁举证，具体言之，物业公司说自己提供了符合规定标准的服务，那应提供服务日志，业主主张物业公司服务缺失，那也应提供客观化的证据。对业主而言这似乎不太可能实现，业主固然对物业公司有监督的权利，但好像更多的业主没有精力用到物业公司工作的监督评判中，更多情况是在交物业费时对物业公司日常工作指责两句，发发牢骚。个人觉得，在小区的治理中，最能体现出民主治理的架构，业主将自身一部分权力出让给业主委员会，业主委员会再将部分受让业主的管理职责对外委托物业公司实施，由此看来，法律之中有政治，此言不虚。这就要求业主委员会要对业主尽职尽责，对物业公司日常服务的品质监督就是履职尽责、发挥监督作用的体现。物业公司正常的情况下，按一定的星级服务标准收取相应的物业费，在代理以上描述的案件过程中，了解到原告房屋所在地的县制定了物业公司星级服务标准及物业费收费标准，在业主缺乏物业费议价能力的情况下，行业部门以及业主委员会在各自的职责范围内加强对物业公司日常监督是提高物业服务的品质行之有效的办法。全市开展的物业公司红黑榜如果能与物业公司的收费标准相关联，无疑能发挥红黑榜在物业公司服务质量治理中的作用。

　　对于该案更值得思考的问题是原告提出的诉讼请求中包括精神损失赔偿，最高法曾对房屋变成“凶宅”发布过相关案例，理论讨论中在合同的违约责任中，对因具有人格向征意义物品的丢失而承担的违约责任的，不排除精神损害赔偿，比如相馆将亲属遗像底片丢失，此情况下，遗像近亲属提出精神损害能得到支持，而更多情况下，合同违约诉讼精神损害赔偿难以得到支持，个人觉得，本人代理的该案即使在物业公司对原告损害担责的情况，关于精神损失的诉请也不应得到支持。

　　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　物业服务合同的内容一般来说包括服务事项、服务的品质、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

　　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律和法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主任部门报告并协助处理。

　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　孙科先毕业于山东大学法学专业，临沂新联会会员、临沂律师协会公平竞争委员会委员。擅长领域：公司法、合同纠纷、侵权（工伤事故、交通事故、人身损害）、刑事辩护等。